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福州等地试点回购商品房当保障房分析称欠缺法律依据《资讯》

发布时间:2020-11-19 11:06:31 阅读: 来源:煮蛋器厂家

一个值得关注的背景是,三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长,截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存

一方面商品房处于大面积供大于求的状态,而另一方面政府又有建设保障房的压力,所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。但律师指出,目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据,从法理上来讲,一旦动用财政资金,都需要有法律依据

“把房子卖给政府去——如果你要卖房子,挂单在中介机构卖不出去,现在多了一条路。”这是最近在福建省福州市流传颇广的一条消息。

1月24日,福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》(以下简称指导意见),提出该市市民手头上有多套商品房或安置房,可以卖给政府;由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

不只福州,法治周末记者查阅资料后发现,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点政府回购商品房。

地方政府在楼市上这一举动被中原地产首席分析师张大伟解读为“地方政府的救市行动”。

“一个值得关注的背景是,三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长,截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。

上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈则对法治周末记者指出,目前一方面商品房处于大面积供大于求的状态,而另一方面政府又有建设保障房的压力,所以促使地方政府现阶段采取回购商品房来充当保障房。

资料显示,2015年,全国保障房建设任务为700万套,棚户区改造规模不低于470万套。

多地回购商品房当保障房

福州政府此次回购商品房举动早有先兆。

在福州出台指导意见的4天前,住房和城乡建设部(以下称住建部)部长陈政高在全国棚户区改造经验交流会上表示,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要,住建部要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。

更早之前,2014年8月8日,福建省就规定各市、县政府可采取政府收储方式,积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。

据业内人士介绍,政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置,成为完成保障房建设的一种手段。目前,湖南、成都、芜湖、嘉兴等省市在棚改中探索实施政府回购商品房的方式。

2014年8月,湖南省明确规定各地政府和企事业单位以及经济园区可购置适当面积的普通商品房,用于公租房和棚户区改造安置房。

安徽省芜湖在政府回购商品房一事上启动得更早。

数据显示,截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

中国房地产研究会副会长胡志刚对法治周末记者指出,目前,一方面商品房的库存压力大,房地产市场急需消化库存,而另一方面各地政府每年有建设保障房的压力。另外,许多商品房和安置房由于没有达到购房者的需求而被空置,形成资源浪费。

“根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》,回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元,若按40%的货币补偿计算,今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房,形成近100多万套商品房的需求。这有利于缓解楼市库存压力,但是与巨大库存相比仍然是杯水车薪。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受法治周末记者采访时表示。

“现在通过出售给政府的方式有利于消化库存和减少建设安置房的需求,提高资源使用效率。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成向法治周末记者指出。

对此,陕西省社会科学院委员会副主任张宝道表示赞同。“政府通过回购商品房,促进保障房发展,解决低收入群体住房问题,起到稳定房地产市场和整体经济发展的作用,是一项一箭双雕的措施。”

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政府回购商品房被指无法律依据

然而,政府回购商品房行动推进的同时,业内一直存在对这一行为的质疑声。

“商品房充当保障房之后,其回购价格如何确定?钱从什么地方来,是地方财政?还是中央拨款?如果是使用纳税人的钱去回购商品房,后卖给享受保障房的人群,是不是又重回福利分房的计划时代?如何保证其公平、公正?”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

北京市盈科律师事务所高级合伙人李季先告诉法治周末记者:“目前各地政府回购商品房的行为没有明确的法律依据,从法理上来讲,一旦动用财政资金,都需要有法律依据。”

对此,韩长吉表示赞同。“该政策确实存在争议,存在权利寻租的空间,如今开发商建设的商品房存量较大,政府如何购买、购买谁的,以怎样的价格购买都存在不确定性,存在可以协商的空间。”

“政府回购商品房、安置房的行为至少应该有一个公开招投标的过程,比如说政府收购多少套商品房和安置房,收购多少面积,位置的选定,这样会更加公开透明。”胡志刚对法治周末记者说。

而张宝道则对法治周末记者说:“中央已有支持建设保障房的政策精神,地方出台落地政策是顺理成章的事情。”

今年1月6日,住建部下发《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》,鼓励开发商售转租、地方回购商品房。

“如果政府在回购商品房时,开发商和手中握有多套房屋的业主都是自愿把房屋卖给政府的话,同时交易价格也是相互协商的情况,那从法律角度来看没有问题。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对法治周末记者指出。

“现在需要担心的是这个过程中怎么去防止暗箱操作,因为回购商品房从某种程度上来看是政府采购行为,这是地方政府引入该项政策时,需要考虑的问题。”楼建波说。

尹伯成对法治周末记者表示,尽管目前法律依据暂时没有看到,但是政府应该拥有该项权利,福州出台的指导意见要求委托一家国有企业来完成这件事情,因此总体来讲还是政府出面,市场运作的事情,这是可行的,现在各地出台回购商品房的文件符合当下时局的需要。

回购商品房存操作难题

法治周末记者从多位业内人士处了解到,尽管7省市都在进行回购商品房试点,但是各地执行政策皆不同,特别是在回购价格的确定上。

福州出台的指导意见称,安置房以机构评估的平均价作为回购价格;而商品房的购买价格则以机构评估的平均价格为基数与开发企业进行协商洽谈,协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上。

“从芜湖等地的操作流程来看,政府主要是以‘团购’价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。”傅蔚冈对法治周末记者说。

杨红旭指出,收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房,具体运作情况比较复杂,各地存在显著差异。比如,政府拿着财政拔款,只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目,如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目,哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租等等问题待解。

张大伟则对法治周末记者分析道,政府回购商品房存在收购价格确定难题,从定价的角度来说,二手房根本就没有统一定价标准,因为同样一套二手房,有需求和没有需求的购房者愿意支付的价格不一致。

“例如指导意见中提及的以低于市场价格15%的形式进行收购,既然存在市场价格,那开发商和个人为什么不选择卖给市场,而选择卖给政府?”张大伟说。

尹伯成告诉法治周末记者:“如何回购商品房把这个事情做好,需要遵循几项原则:一是遵循公平自愿的原则;二是信息公开,按照指导意见的做法需要做到对外信息公开;三是确保评估价格合理。四是选择国有企业时,国有企业需遵循保本微利原则。”

“另外对于小业主而言,政府对房源问题也无法解决。因为回购的房源是作为保障房的,但是如果是在居民区收购房屋的话,将会涉及到房屋如何认定权属等问题。”张大伟对法治周末记者说。

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福州陈女士患上罕见病,一天“高潮”几百次,苦不堪言的她昨日住进了福州市第一医院疼痛科。据医生介绍,陈女士患上的是一种奇神经根无菌性炎症导致的病理性疼痛,在临床上比较罕见。

昨日上午,在医院病房里,陈女士告诉记者,前一段时间,她一直便秘,便到福州一家医院治疗,不久后却出现了另一个难以启齿的症状:每隔一两天都会发生持续性高潮的情况,后来情况越来越严重,有时候竟然一天会发生这样的“高潮”几百次,而且时间还在持续加长。

“当高潮来临的时候,肛门口也会疼,有时候疼得一个晚上都睡不着,要用手抵着腰部才行。”陈女士说,她想尽各种办法来缓解这个问题,从去年到现在,已经瘦了快15斤。

“之前有媒体报道过,英国有一名妇人一天自发性高潮千次,没想到我也会收到类似的病人。”接诊的福州市第一医院疼痛科主任黄贤辉说,陈女士应该属于病理性疼痛。

“这类病人可能有两种病因,一种是奇神经根的无菌性炎症,另外一种是肿瘤占位性病变压迫神经。”黄贤辉表示,他已经给陈女士安排了核磁共振检查,排除了肿瘤的可能性,确认她的症状是奇神经根的无菌性炎症引起的。

黄贤辉介绍,奇神经是由部分腰部神经和部分骶神经的分支构成的,肛门位置有部分骶神经,陈女士在接受肛门手术时,神经可能受到一定的损伤,最后引起肛门口抽搐,放射到阴道内部,引起阴道持续性收缩,一天会抽几百次,表现出来的脸色潮红等症状和性高潮的表现一致。

黄贤辉表示,陈女士用掐自己腰部等行为让疼痛转移,但最终还是要通过手术来解决。

“已经给陈女士安排了奇神经脉冲射频,之前有类似的患者接受过这样的治疗,效果还挺不错的。”黄贤辉说。他最后提醒,有些患者在肛门手术后,不仅疼痛没缓解,反而变得更厉害了,那就有可能是奇神经受损,千万不要当作痔疮继续治疗。

延伸阅读:奇闻:福州男子一天“高潮”百次 竟是骶神经作祟

一个是15岁少女,一个是夜场桑拿女子,福州某演艺公司老板将两名女子拘禁在晋安区新店镇一个偏僻狗场地窖里,准备当作长期发泄性欲的工具。

记者获悉,曾经轰动一时的福州狗窖性奴案近日宣判,郭某因犯非法拘禁罪、强奸罪和抢劫罪,数罪并罚,被晋安区法院判处有期徒刑十年六个月。判决后郭某没有上诉,目前该判决已经生效。

郭某囚禁小丽的其中一个地窖

事件回放

15岁少女挣脱铁链逃出“魔窟”

2013年7月29日晚7点多,福州新店镇涧田村的省农科院海峡现代农业示范园,老吴收拾工具准备回家,一个十五六岁女孩跑过来向他求救。

“她身体发抖,没有穿鞋子,一只脚上绑着铁链,哭着向我借手机。”老吴说,当时他手机没电,但指明了下山线路。

在老吴指引下,该女孩回到表姐的暂住处。“她一进门就扑进我怀里,号啕大哭。”该女孩的表姐说。

记者了解到,这个女孩叫小丽(化名)当年才15岁,暑假到福州打工赚零花钱。几天前,她通过路边广告认识了一家演艺公司老板郭某。

小丽说,起初,郭某带她到出租房里练舞,偶尔一起到娱乐场所看模特走台。7月29日上午,郭某说有一个白天演出机会,可以赚270元。她中午去找郭某,但却被带到半山腰一处院子里。郭某威胁她,“这四周都是坟墓,进来的人是出不去的。”

接下来,15岁的小丽面临人生中最难堪的一幕:当着她的面,郭某与另一名女子发生性关系,然后将那名女子关进地窖,又要与她发生性关系。“我说正处于生理期,只可以抱一抱”。不久,郭某接到电话走了,将她锁回地窖里。

一个小时后,小丽估计郭某离开了,将铁链从地窖里挣脱,逃了出来。在表姐陪同下,小丽带着民警,从地窖里将另一名被拘禁的女子曹某解救出来。“当时她只穿着内衣裤,身上多处被打伤。”

曹某是东街口附近一家桑拿场所女子,2013年初认识郭某,平时偶尔也会联系。“那天他说带我去高尔夫球场玩,却把我带到狗场木屋里。”曹某说,接着郭某出去又带来一名女孩,要求她们伺候好他,否则就打死她们。在该女孩面前,郭某强行与她发生了性关系。

“外面是荒郊野岭,呼救根本没人听见,逃跑只会遭来恶打,我不敢反抗,只能一直在哭。”曹某说,事后她被关进院子里的地窖里,脚上锁着铁链。她不肯下地窖,遭到郭某的殴打,扯头发撞墙。晚上9点多,郭某向她索要钱,没要到钱就走了。直到次日凌晨3点多,民警将她解救出来。

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【陈桦、陈伦和潘征当选福建省人大常委会副主任,王慧敏、郑栅洁当选福建省副省长】#2015福建两会# 1日上午,省十二届人大三次会议在福建会堂举行第三次全体会议,补选省十二届人大常委会副主任、省人民政府副省长,选举省十二届人大常委会委员。经选举,陈桦、陈伦、潘征当选为省十二届人大常委会副主任,王慧敏、郑栅洁当选福建省人民政府副省长。吴玉辉、陈海基、林光大、黄谨皑当选福建省十二届人大常委会委员。

陈桦、陈伦和潘征当选福建省十二届人大常委会副主任

2015福建两会

福建日报微信2月1日快讯 (福建日报记者 郑昭) 今天上午,福建省十二届人大三次会议举行第三次全体会议,选举产生了省人大常委会副主任3名,省政府副省长2名,省人大常委会委员4名。在昨天的省政协十一届三次会议第三次全体会议上,选举产生了省政协副主席3名,常务委员1名。在这次全省两会中,省人大、省政府、省政协三套班子,共补选产生了8名副职。

新当选的省人大常委会副主任是:陈桦、陈伦、潘征;新当选的副省长是:王惠敏、郑栅洁;新当选的省政协副主席是:刘可清、陈荣凯、陈义兴。

这次福建人事调整规模较大,接下来包括厦门等地将继续进行人事调整。

陈桦简历

陈桦,女,汉族,1954年10月生,福建惠安人,1992年1月入党,1973年2月参加工作,大学学历,副研究员。

1973年2月起为福建省福州市郊区岭头公社插队知青;1976年11月起在福州市教育局师资培训班学习;1978年2月起在厦门大学经济系政治经济学专业学习;1982年2月起历任福建社科院《福建论坛》经济社会编辑部编辑、副主任、主任;1992年3月起历任福建社科院亚太经济研究所副所长,省体改委综合规划处副处长;1994年12月起任省体改委综合规划处处长;1996年7月起任省体改委副主任、党组成员;1998年9月起任省体改委副主任、党组副书记;2000年3月起任省改革开放办副主任、党组副书记;2001年9月起任省改革开放办主任、党组书记;2003年7月起任南平市委副书记、副市长、代市长;2004年2月起任南平市委副书记、市长;2006年11月起任福建省委常委、教育工委书记;

2008年1月任福建省委常委、副省长、教育工委书记;

2013年1月任福建省委常委、教育工委书记;

2015年2月当选福建省人大常委会副主任。

中共十七大代表。

陈伦简历

陈伦,男,1953年12月生,福建福州人。1975年9月参加工作。在职研究生学历。

1989年2月,任福州市委副秘书长、办公厅主任;1993年7月,任福州市郊区区委书记1995年7月,任福州市副市长;1998年8月,任福州市委常委、纪委书记(其间:1999年3月至6月在福建省委党校地厅级干部进修班学习);2001年9月,任福州市委副书记、纪委书记;

2003年7月,任福建省纪委副书记,省监察厅厅长;

2011年2月,任吉林省委委员、常委和省纪委书记;

2015年2月,当选福建省人大常委会副主任 。

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